弁護士法人フォーカスクライド

賃貸住宅の退去時によく問題となるのが、退去時の原状回復費用です。

賃貸不動産の管理者としては、入居者が退去する際、物件を現状に復する費用を請求したいところです。

賃貸借契約において、賃借人に「原状回復義務」があることは、民法も定めるところです（民法６１６条、５９７条、５９８条）。しかし、賃借人にこの原状回復費用を負担してもらうためには、しっかりと法的なリスクを把握したうえで、準備をしなければなりません。

本稿では、この原状回復費用について、どのようにすれば賃借人にも分担してもらえるのかといった点を、弁護士の視点から解説してまいります。

Contents

１. 賃借人が通常負うべき原状回復費用
- （１）民法上の原状回復義務とは
- （２）通常損耗か否かの判断
２. 原状回復に関する特約の活用
３. さいごに

１. 賃借人が通常負うべき原状回復費用

（１）民法上の原状回復義務とは

まず抑えなければならないのは、民法が定める賃借人の原状回復義務は、具体的にはどのような義務を課したものであるかという点です。

原状回復義務は、ともすれば、賃借物を借り受けた当時の状態に復する義務であるとも思えます。

しかし、賃貸借契約における目的物は、賃借人が善良な管理者の注意義務を以て通常の使用をしたとしても、自然的な劣化や損耗（いわゆる「通常損耗」）が生ずるものです。

そして、賃貸人は、賃借人よりもはるかに専門的な知識を有することも多く、この通常損耗を想定したうえで賃料等を設定することが可能といえます。そのため、民法が定める原状回復義務の対象には、通常損耗を復旧義務までは含まれないと解されています。

つまり、民法上の原状回復義務とは、賃借人の故意や過失、用法違反、その他通常の態様を超えるような使用によって生じた損耗や毀損があって場合に、はじめてこれを回復する義務を課すものと理解されているのです。

（２）通常損耗か否かの判断

いかなる賃借人の負担すべき通常の損耗を超えたものに該当するのかという点については、国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。賃借人との間で原状回復費用についてトラブルが生じた際、協議の初動としてはこのガイドラインを示すことで、賃借人の理解を得られるケースもあります。

ただ、実際のところ、このガイドラインにおいても、具体的な事例に即した検討までは難しい場合もあります。

たとえば、よく問題となる「タバコのヤニ」による汚れ・黄ばみ等については、一般には通常損耗を超えるものと軽信されがちですが、裁判例においては、クリーニング等によっては最早回復不可能な程度に汚損されているものであれば賃借人の負担とされやすい傾向がある一方、賃借期間が長期に渡っている場合には時間経過に伴う自然の消耗と判断されて、賃借人による回復義務が否定されるケースもあるといった具合です。

２. 原状回復に関する特約の活用

（１）特約の設定

以上みてきたとおり、賃借人との間に何の取り決めもしていなければ、賃借人から原状回復費用の負担について争われた際、賃借人に負担してもらう予定であった原状回復費用についてまで、すべて負担せざるを得ないリスクがあります。

ところで、契約においては、当事者間で真に合意ができているのであれば、民法と同様の内容にする必要はなく、自由に権利義務を設定することができます（契約自由の原則）。

そこで、賃貸借契約書上、通常損耗に該当するものについても、賃借人の費用負担において原状に復する旨の特約（原状回復特約）を設定することが考えられます。

（２）特約の有効な成立のためには

一方で、このような特約を設定しようとする賃貸人と比較すると、賃借人との間には情報的な格差があります。このような観点から、原状回復特約を設定したとしても、必ずしもその特約どおりの内容で賃借人に原状回復費用の負担を迫ることができないとする裁判例があります。

リーディングケースとなる最高裁平成１７年１２月１６日では、通常損耗の補修費用を賃借人負担とする趣旨の原状回復特約（通常損耗補修特約）が有効に成立しているか否かについて、次のような基準を示しました。

「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」

そして、上記基準に基づき、賃貸借契約書上、特約が明記されておらず、契約書が引用する負担区分表においても「要補修状況を記載した『基準になる状況』欄の文言自体からは通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない」と判断し、特約による合意の成立を否定したのです。なお、この事例では、賃借人は、負担区分表の内容を理解している旨が記載された書面まで提出していました。

この最高裁判決からすれば、契約書において賃借人が負担すべき区分や内容を単に示したというだけでは特約の有効な成立が担保できないことになります。通常損耗部分については特約がなければ原則的に賃借人において負担する必要がないということを示して情報格差を解消したうえで、どの部分の通常損耗の回復費用が賃借人の負担となるのか、個別具体的に明示すべきであるといえるでしょう（たとえば、「東京都における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」では、退去時の損耗等の復旧について、「経年及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しない」という一般原則をまず説明したうえで、例外として特約の内容を説明するよう定めており、これに倣うのが安全といえるでしょう。）。

（３）特約の有効性と消費者契約法

以上のような運用に加えて、賃借人が個人で、且つ、事業のために物件を借り受けるわけでない場合には、更に注意が必要です。

なぜなら、このような個人と不動産賃貸業を営む方との間で締結される賃貸借契約は、「消費者契約法」の適用を受ける「消費者契約」となるからです。消費者契約法第１０条では、「消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則（信義誠実の原則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」と定められていますから、特約の内容次第では、この定めによって特約の効力が否定されてしまうのです。

賃借人に通常損耗に関する原状回復費用を負担させる特約が、本条との関係で有効といえるか否かが争われた裁判例は数多くありますが、ここでは、敷引特約が、消費者契約法第１０条に違反せず有効であると示した最高裁平成２３年３月２４日判決をご紹介します。

当該最高裁判決は、敷引特約が消費者契約法第１０条に違反するか否かについて、敷引金の額が契約書に明示されていること、通常損耗等の補修費用に充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立していることを前提としたうえで、次のような基準を示しました。

「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法１０条により無効となる」

そのうえで、①契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて１８万円から３４万円を保証金から控除するものであったこと、②この金額が賃料月額９万６０００円の２倍弱から３．５倍強にとどまっていること、③契約更新時に一ヶ月分の賃料総額の更新料を支払いが生ずるほかには、礼金等他の一時金を支払う義務がないことといった事情を勘案して、「本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはでき」ない旨を判断したのです。

この最高裁判決は、あくまで事例に即した個別的な判断を示したものと考えられますが、

原状回復特約が消費者契約法の定めによって無効とされるか否か（敷引額＝賃借人が負担すべき通常損耗の原状回復費用が高額に過ぎるか否か）は、次の点が重要であると例示した点で参考になります。

当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額
賃料の額
礼金等他の一時金の授受の有無及びその額
賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情の有無

この判決の事例に倣って、原状回復特約においては、賃借人が負担することになる回復費用をできる限り具体的に明示しておくことや、賃料額やそれ以外の一時金との比較において不均衡にはならない程度の金額を設定しておくことが好ましいといえるでしょう。

事例のように、賃貸借期間に応じて段階的に示す方法は合理性を担保しやすいといえますが、定額の分担金を定める特約が有効とされる裁判例もありますので、設定の際には弁護士とよく相談するのが良いでしょう。

３. さいごに

以上みてきたように、特約がない限り、賃借人対し負担を主張できる原状回復費用は、通常損耗を超えた損耗・毀損部分に関するものに限られることになります。いかなる損耗がこれに該当するかについては、国土交通省のガイドラインを参考にしつつも、個別具体的な検討が必要になります。

また、通常損耗についての原状回復費用を賃借人に負担してもらうために特約を設定することは有用ですが、賃借人との情報格差に配慮し、契約書の文言や説明方法を工夫する必要がありますし、特に個人の賃借人との関係では、消費者契約法によって無効とされないような費用負担額を設定する必要があるでしょう。

賃貸不動産の管理という本業に注力しながらこれらの問題について適切にリスクヘッジしたり、トラブル解決にあたることは大変な労力を伴います。

当事務所では、賃貸不動産における費用負担についても、豊富な対応実績がありますので、この点でお悩みやリスクヘッジのご相談がございましたら、お気軽にご連絡ください。

執筆者：弁護士法人フォーカスクライド

　中小企業の企業法務を中心とした真のリーガルサービスを提供するべく、2016年7月1日に代表弁護士により設立。
「何かあった時だけの弁護士」（守りだけの弁護士）ではなく、「経営パートナーとしての弁護士」（攻めの弁護士）として、予防法務のみならず、戦略法務に注力している。
また、当法人の名称に冠した「フォーカスクライド」とは、「クライアント・デマンド（クライアントの本音や真のニーズ）に常にフォーカスする（焦点を合わせる）。」という意味であり、弁護士が常にクライアントの目線で考え、行動し、クライアントの本音やニーズに焦点を合わせ続けることを意識して、真のリーガルサービスを提供している。
なお、現在では、資産税に特化した税理士法人フォーカスクライドと、M&A及び人事コンサルティングに特化した株式会社FCDアドバイザリーとともに、グループ経営を行っている。