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Real Estate ManagementContents
１. 不動産賃貸に関する紛争について、こんな悩みはございませんか？
「賃料を滞納されており、立ち退きを合法的に早期に実現したい」
「貸借人の迷惑行為について」
「原状回復・クリーニング費用の分担を巡るトラブル」
家賃滞納や解除・立退きのトラブルは長引けば損害が増え続けてしましますし、賃借人への対応に時間を割かれていては、本来の管理業務にも支障が出かねません。最近では民法が改正される等しており、賃貸不動産に関する法律は今後も変わっていくでしょうし、日々、賃貸不動産に関するトラブルについては裁判例が集積されていますから、これらを踏まえた適切な対応も要求されるところです。本稿では、これら代表的な不動産賃貸トラブルの注意点や解決方法について簡単にご案内させていただきます。今一度、賃貸不動産の管理体制に問題がないかを見つめ直すきっかけとなりましたら幸いです。
２. 代表的な不動産賃貸トラブルとその対応
（１）家賃滞納と立退き
家賃の滞納が継続している状況では、単に滞納を解消するだけではなく、立退きまで求めたいことも多いかと思われます。しかし、賃貸借契約においては家賃滞納があったとしても、賃借人との間で信頼関係が破壊されていなければ解除・立退きができないとされています。
賃借人に滞納を解消させるにせよ、立退きを求めるにせよ、まずは弁護士から内容証明を発送することが効果的です。これ以上の滞納を続ければ強制的に退去させられる可能性があることを示して早期の支払を促すことができますし、この内容証明郵便による通知こそ、賃借に対する「最後通告」であり、後に信頼関係が破壊されるに至っていたことを主張しやすくする目的もあります。
その後の交渉について、滞納された家賃の回収と、立退きのいずれに重きをおくかにもよりますが、立退きを強制するためには非常に時間と手間がかかります。また、家賃を何ヶ月も滞納するような賃借人から早期に支払を得られる可能性は少ないといえ、家賃の回収にこだわって退去が実現できずに、滞納額だけが増えていくのは好ましくありません。早々に次の賃借人を確保できる方が、経済的には損失を抑えることができるはずです。そのため、時間・コストを重視して早期の立退きを狙うならば、交渉段階では滞納家賃についてまで支払いを求めるのではなく、立退きだけでも先行して協議するということも選択肢のひとつとなります。
交渉が奏功せず滞納家賃の回収や退去を求める場合は、裁判手続を経て、強制執行手続をとることが考えられます。滞納家賃の回収を本格的に実施するか否かは、賃借人の財産状況にもよりますが、これに左右されないように、連帯保証人や不動産根抵当権等の担保を設定しておくことも重要といえるでしょう。
（２）賃借人の迷惑行為への対応
騒音や通行妨害、暴言や暴行、その他嫌がらせのほか、奇行、動物への餌付けやペット飼育に伴う悪臭等、賃借人による迷惑行為は多岐にわたります。集合住宅の場合には他の賃借人に対して被害が生じるケースも多く、早急に対応をしなければ、健全な賃借人が離れていく原因にもなりかねませんし、場合によっては他の賃借人から、賃貸人としての責任を問われかねません。
初動としては早急に書面を以て改善を迫ることになります。それでも改善が見込まれない場合には賃貸借契約を解除し、立退きを要求していくことになります。しかし、改善を聞き入れない賃借人が素直に立退きに応じる可能性は低いため、裁判手続による解決も想定して動く必要があります。裁判においては、家賃の滞納と同様に、迷惑行為によって賃借人との間で信頼関係が破壊されるに至っているか否かによって、立退きの可否が決まります。
注意や改善要求に対し、賃借人が改善措置を講じたか否かといった点が信頼関係の破壊に至っているか否かの重要な判断要素となっていますので、初動として改善を申入れた記録を残しておくことは非常に重要となります。また、迷惑行為に対する受け取り方は様々ですから、それがどの程度の影響を与えているのかを後に証明できるようにしておく必要もありますので、他の賃借人や近隣住民からの苦情についても記録化しておくとよいでしょう。
なお、賃貸借契約の期間が近い場合、これを漫然と更新してしまうと、信頼関係の破壊が否定されるケースもあるため、特に注意が必要です。
迷惑行為について、どのような場合に立退き（契約解除）が認められるのかについては、以下の記事で詳しく解説しております（◆リンク）。
（３）原状回復・クリーニング費用分担
賃貸借契約の終了時によく問題となるのが、賃借人との原状回復費用の分担に関するトラブルです。一般論として賃借人には物件についての原状回復義務を負うものの、物件の使用に注意を尽くしていても生じてしまう汚れや破損（いわゆる「通常損耗」）までもがすべて賃借人の負担とされるわけではありません。退去時の通常損耗を賃借人の負担とする合意については、一律に否定されるものではないため、契約書等において、クリーニングやクロスの張替えを賃借人の負担とするといった定めを設けることでリスクヘッジを図る等の工夫をされているのではないでしょうか。また、その費用の回収方法として、一般には敷引きの合意が活用されています。
しかし、そのような取り決めや敷引きが契約書等に記載されていても、賃借人への説明が不十分な場合には「取り決めが有効には成立していない」と判断する裁判例もあります。また、仮にその取り決めが成立していたとしても、借主が消費者であれば、消費者契約法に違反して無効と判断される裁判例もあります。したがって、どのような対応・定め方をしておけば、後に費用分担の取り決めが有効とされるのかを把握したうえで契約を締結していかなければなりません。基本的には、一般の消費者である賃借人にとってもイメージのしやすい費用負担の区分表を設け、契約時にその説明を実施することが重要となります。また、費用の負担区分や敷引きが有効な範囲は、賃貸借期間、賃料や礼金との比較等、様々な考慮要素を経て決定されます。詳しくは以下の記事にて解説しております。
賃借人との原状回復費用の分担における注意点
３. さいごに
不動産を長年・多数管理してきたオーナー・管理会社の方であれば、これまでご自身の手で解決を導いて来られたご経験も多くあることでしょう。しかし、これまでご説明してきましたとおり、不動産賃貸を巡るトラブルには多くの法律的な問題点が潜んでいますので、最終的に裁判で争われた場合にはどのような結論が見込まれるのかを予め分析・把握したうえで方針を立てるべきです。弁護士であれば、法律な観点からトラブルを紐解いたときに、実際にはどのような主張が可能なのか、どのようなアクションを起こすべきなのかをご提案を行うこともできます。また、ケースによっては早い段階で法律の専門家である弁護士が対応した方が、早期に解決をみるケースもあります。そのため、トラブルが生じたときは、まず、法律の専門家である弁護士に相談するといったことが重要になります。
また、事前に様々なトラブルの可能性を想定・把握し、適切な予防策を取ることで、トラブルの発生自体を未然に防ぐとともに、実際にトラブルが発生しても、その解決にかける時間や費用を最小限に抑えられるようにしておくことも肝要です。
普段からどのようにトラブルを予防するかについて相談でき、トラブルが生じた際にはいち早く助言・提案を行える体制を整えておくことができるよう、当事務所では顧問サービスを提供させていただいております。不動産賃貸に関する紛争対応・予防法務の対応についても注力しておりますので、気軽に相談できる弁護士をお探しの方は、ご遠慮なくご相談ください。
執筆者：弁護士法人フォーカスクライド
中小企業の企業法務を中心とした真のリーガルサービスを提供するべく、2016年7月1日に代表弁護士により設立。
「何かあった時だけの弁護士」（守りだけの弁護士）ではなく、「経営パートナーとしての弁護士」（攻めの弁護士）として、予防法務のみならず、戦略法務に注力している。
また、当法人の名称に冠した「フォーカスクライド」とは、「クライアント・デマンド（クライアントの本音や真のニーズ）に常にフォーカスする（焦点を合わせる）。」という意味であり、弁護士が常にクライアントの目線で考え、行動し、クライアントの本音やニーズに焦点を合わせ続けることを意識して、真のリーガルサービスを提供している。
なお、現在では、資産税に特化した税理士法人フォーカスクライドと、M&A及び人事コンサルティングに特化した株式会社FCDアドバイザリーとともに、グループ経営を行っている。
