不動産売買に関する紛争対応について

Real Estate Management

皆様が不動産売買に関する場面で紛争に巻き込まれた場合、どのような事態が生じるでしょうか。

皆様が不動産の売主である場合、典型的な紛争は、売買代金が支払われないという紛争です。このような紛争は一般的にも予想されやすいと思われ、買主に対する融資の状況を確認する等により紛争予防が図られています。

今回は、皆様が不動産の買主である場合を想定し、不動産売買に関する紛争による影響がどのようなものであるのかについて確認した上で、紛争対応の方法について述べていきます。

1. 不動産の買主である場合の紛争

(1)紛争のパターン

不動産売買に関する紛争として、以下のものが具体例として挙げられます。このように、不動産売買に関する紛争は多種多様ですが、今回は、このうち、購入した建物が第三者の土地に越境していた場合の紛争を念頭に述べていきます。

  • 購入した建物が第三者の土地に越境していた。
  • 購入した土地建物に法令上の制限があり、皆様が望んだ利用方法が法令上実現できないものであった。
  • 購入した不動産は騒音等の隣人トラブルが存在していた。

(2)紛争が生じた場合のリスク

まず、建物購入時に紛争が生じた場合、どのような影響が皆様に生じるのでしょうか。

皆様が建物を購入する目的は、当該建物を用いて収益を上げることか、自ら居住して当該建物を利用することにあるでしょう。

どちらの目的であっても、皆様は、建物を購入してからすぐに、当該建物を利用することとなります。

ただ、万が一建物の売買契約に関して、契約締結後に紛争が生じた場合、その利用に制限がかかるか、紛争が大きなものである場合には、当該建物を利用できなくなる可能性もあります。

今回問題とする、購入した建物が第三者の土地に越境していたという事例では、法的な原則論からすると、当該第三者から、土地所有権を害しているとして、越境部分の建物を取り壊して土地を返還するよう求められることとなります。

今回の事例では、万が一早期に適切な解決を図ることができないと、第三者から皆様に対して、土地所有権に基づく建物収去土地明渡請求訴訟(つまり、建物を取り壊して土地を返還するよう求められる訴訟)を提起され、訴訟対応を余儀なくされてしまいます。紛争が訴訟になってしまうと、訴訟が終了するまで数年を要することも少なくありません。その結果、皆様は、何年間も紛争を抱えた建物を利用しなければならなくなるか、又は建物を利用することができなくなってしまいます。

皆様が建物を購入する際、その建物を利用することにより利益や居住環境を享受する期待を持っているだけに、このような紛争に直面することは避けるべきです。

2. 紛争対応について

不動産購入時に限られませんが、不動産売買は高額な取引となるため、紛争が生じた場合皆様に与える経済的な負担は大きいものになります。また、具体例を前述しましたとおり、不動産の利用に支障が生じます。

もちろん、紛争が生じてしまった場合であっても、紛争の相手方と話合いで、双方譲歩により早期に解決を図ることが望ましいです。しかしながら、高額な取引となる不動産売買に関する紛争では、譲歩により被る経済的な不利益は大きなものとなるため、法的・社会的に妥当と思われる着地点を見据えることなく「なんとなく」紛争対応を行ったとしても、解決が得られるとは限りません。

このような紛争では、不動産の権利関係及び不動産売買契約により生じた権利関係を複合的に検討し、裁判となった場合にどのような結論となるのか見通しを立てられる法律の専門家である弁護士が初期の段階から皆様への助言を行うことは、皆様にとって紛争を未然に防ぐ、又は仮に紛争が顕在化しても早期解決を図ることができるという点で望むべきものです。

3. 紛争事例

当事務所では、すでに生じてしまった法的紛争に関する法的助言を行う、皆様から委任を受けて代理人として交渉・訴訟対応を行うことが可能です。また、当事務所では顧問サービスとして、法的紛争が生じうる場面で、予め紛争予防を図るために必要な法的助言を行い、紛争発生リスクを減少させるというサービスも提供しています。

例えば、前述した事例に即していえば、当事務所では、以下のサービスを提供することが可能です。

(1)建物売買契約締結時の法的助言

まず、皆様が建物を購入される前、つまり建物売買契約を締結する際に、当該契約における問題点を当事務所が法的観点から検討し、リスクの指摘及びリスクヘッジの方法を助言します。

例えば、建物の現地を確認した際に越境の存在が確認できた場合には、建物売買契約において、第三者から越境に関する問題提起を行わないという同意書を取得し、これの原本を交付することを支払条件とする旨の条項を加える等の助言を行うことが考えられます。

(2)建物売買契約締結後の交渉

皆様が建物売買契約を締結した後に第三者から越境を指摘された場合、当事務所では、当該第三者の主張が正当であるか否かを検討し、交渉の方向性について皆様に助言を行い、また当該紛争につき委任を受けて交渉を行います。

万が一、建物の越境が確認された場合には、越境部分について当該第三者と賃貸借契約を締結するという交渉を行うことが考えられます。なお、賃料については、不動産鑑定士と協力の上適切な賃料を主張することになります。

(3)訴訟対応

交渉が決裂し、訴訟となった場合には、皆様から委任を受け、訴訟代理人として訴訟対応を行います。訴訟では、専ら法的な観点から、皆様の主張が認められるよう訴訟活動を行うことになります。

当事務所は、皆様にとって、建物売買契約を締結する際(つまり①の場面)に紛争を予防しておくことが重要であると考えています。紛争を解決するためには、多くの労力と時間を割くこととなってしまうためです。当事務所では、企業や個人事業主の方を対象とした顧問サービスの提供を行っており、前述した①のサービスを提供することは多く存在します。

4. さいごに

不動産売買に関する紛争は、一度生じてしまうと皆様の事業や生活に大きな影響を与えてしまいます。

そして、これらの紛争を防止する、または早期に解決するためには、法的観点から見た紛争の結末を想定した適切な助言又は活動を行う必要があり、法律の専門家である弁護士に相談いただくことは皆様にとってメリットがあるものと考えています。

当事務所では、不動産売買に関する紛争対応・予防法務についても注力しておりますので、気軽に相談できる弁護士をお探しの方は、ご遠慮なくご相談下さい。

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